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Abschreibungszeitraum bei Mietereinbauten PDF Drucken

In gewerblichen Räumen werden Umbauten oftmals vom Mieter durchgeführt und als Gegenleistung wird dann z.B. der Mietzins vermindert oder zeitlich der Höhe nach festgeschrieben. In diesen Fällen ist zu prüfen, ob die Mietereinbauten beim Mieter bilanziert und dann auch abgeschrieben werden müssen. Voraussetzung ist, dass


(a) es sich um Herstellungs- und nicht um Erhaltungsaufwand handelt und


(b) die Einbauten als gegenüber dem Gebäude selbständige Wirtschaftsgüter zu qualifizieren sind.
Letzteres ist dann gegeben, wenn die Gebäudebestandteile entweder in einem vom Gebäude verschiedenen Funktionszusammenhang oder aber im wirtschaftlichen Eigentum des Mieters stehen. Für die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand gelten für Mieter oder Pächter die allgemeinen Grundsätze, d.h., wenn entsprechende Aufwendungen beim Eigentümer Erhaltungsaufwand wären, sind sie es auch beim Mieter oder Pächter.


Mietereinbauten oder -umbauten sind dem Mieter zuzurechnen und bei diesem zu bilanzieren, wenn
–    ein Scheinbestandteil (die Sache nur zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingefügt wird) vorliegt oder
–    der Mieter eine Betriebsvorrichtung (Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören und mit denen der Gewerbebetrieb unmittelbar betrieben wird) einbaut oder
–    die vorgenommenen Ein- oder Umbauten nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude, sondern mit der betrieblichen Tätigkeit des Mieters stehen oder
–    sie in seinem wirtschaftlichen Eigentum stehen. Hiervon ist auszugehen, wenn entweder die eingebauten Sachen während der Mietdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht werden oder aber der Mieter bei Beendigung des Mietvertrags zumindest die Erstattung des noch verbliebenen gemeinen Werts des Einbaus oder Umbaus verlangen kann.


Erfolgt eine Aktivierung beim Mieter, so stellt sich die Frage nach dem Abschreibungszeitraum. Hierzu hat das Sächsische Finanzgericht mit Urteil vom 6.10.2011 (Aktenzeichen 6 K 552/09) Stellung genommen. Im Urteilsfall erfolgte der Umbau einer Bäckerei zu einem Antiquitätengeschäft. Es wurde vereinbart, dass der Mieter für den Zustand des Objekts selbst verantwortlich sei, so auch für den Einbau der Sanitär-, Heizungs- und Stromanlage ab Haustür. Als Gegenleistung sicherte der Vermieter einen stabilen Mietpreis bis zum Ende der Mietzeit zu. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag wurde geregelt, dass der Vermieter die Zuleitungen der Versorgungseinrichtungen bis Eingang Erdgeschoss übernimmt, dass die Renovierung sämtlicher Räume einschließlich des Kellers zulasten und auf Kosten des Mieters erfolgt und gleiches für die Fenster und Innentüren, die Ladentür und die Haustür gilt.


Nach dem Urteil des Finanzgerichts bemisst sich die Abschreibung der Herstellungskosten für die technischen Einrichtungen betreffenden Mietereinbauten mit einer gegenüber dem Gebäude kürzeren Nutzungsdauer. Im Urteilsfall war sowohl die technische als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Einbauten auf 20 Jahre zu schätzen, da eine Fortsetzung der Nutzungsmöglichkeit der Mietereinbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen war. Im Einzelfall ist die Nutzungsdauer unabhängig vom Gebäude und dessen Bestandteilen im Wege der Schätzung nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln. Hierbei sind der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer des Einbaus begrenzen können, zu berücksichtigen.


Hinweis:
Dieses Urteil verdeutlicht, dass die Abschreibung von Mietereinbauten regelmäßig über einen deutlich kürzeren Zeitraum als bei Gebäuden üblich erfolgt. Im Einzelnen ist darzulegen, wie lange die betroffenen Wirtschaftsgüter technisch bzw. wirtschaftlich (insbesondere auf Basis des Mietvertrags) genutzt werden können.