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Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts einer Immobilie für Zwecke der Erbschaftsteuer PDF Drucken

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer werden Immobilien grundsätzlich nach einem pauschalen Verfahren bewertet. In der Praxis führt dies in nicht wenigen Fällen zu einem zu hohen Wertansatz. Dies gilt insbesondere bei Einfamilienhäusern, Immobilien in schlechter Lage oder mit individuellen Besonderheiten. Daher sieht das Gesetz vor, dass ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden kann. Hierzu bestehen zwei Möglichkeiten:


–    Zum einen kann ein niedrigerer Verkehrswert durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden.


–    Zum anderen kann der Nachweis durch ein Bewertungsgutachten eines Sachverständigen erfolgen.


Das aktuelle Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 19.7.2017 (Aktenzeichen 3 K 3047/17) zeigt allerdings erneut, dass insoweit strenge Regeln einzuhalten sind.
Der Urteilsfall lag wie folgt: Auf Grund eines Erbfalls am 12.5.2015 war der Wert eines in Berlin gelegenen Grundstücks nebst Einfamilienhaus festzustellen. Zum Nachweis eines niedrigeren Werts (als den sich aus der typisierenden Bewertung ergebenden) bezog sich die Erbin zum einen auf den Verkauf 14 Monate nach dem Erbfall und meinte, der Verkaufspreis müsse wegen des zwischenzeitlichen (unstreitigen) Preisanstiegs auf dem Immobilienmarkt zurückgerechnet werden. Zum anderen und vor allem jedoch legte sie ein Verkehrswertgutachten eines Grundstückssachverständigen vor. Darin wurde der Grundstückswert nicht – wie sonst häufig – nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt, sondern nach dem Vergleichswertverfahren. Die Schlüssigkeit (Plausibilität) des Gutachtens war zwischen den Beteiligten unter mehrerlei methodischen Gesichtspunkten aber streitig.
Das Finanzgericht stellt zunächst fest, dass der tatsächlich erzielte Kaufpreis im Rahmen der Nachweisführung des niedrigeren gemeinen Werts nicht wegen zwischenzeitlicher Marktschwankungen nach unten zu korrigieren war. Dies folge aus der Methodik dieser Nachweisführung. Der niedrigere Verkehrswert kann durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag gezahlten Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück nachgewiesen werden. Käufe oder Verkäufe außerhalb der Zeitspanne von einem Jahr sind regelmäßig nicht zum Nachweis geeignet. Insoweit wird grundsätzlich angenommen, dass es innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag grundsätzlich keine relevanten Änderungen der Marktverhältnisse gibt. Dementsprechend kann bei dieser Nachweismethode der innerhalb eines Jahres erzielte Kaufpreis grundsätzlich auch in keine Richtung angepasst werden. Er ist vielmehr als solcher unverändert zu übernehmen.


Im vorliegenden Fall hat das Finanzamt den erzielten, unter dem ansonsten anzusetzenden Pauschalwert liegenden Kaufpreis gleichwohl anerkannt, obwohl zwischen Bewertungsstichtag und Kaufvertragsdatum 14 Monate vergangen waren und ohne Nachweis einer fehlenden Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse. Wird zu Gunsten des Stpfl. ein zeitlich weiter entfernt liegender Kaufpreis anerkannt, obwohl dies eigentlich gar nicht geboten war, muss auch dieser Kaufpreis dann unverändert übernommen werden.


Das vorgelegte Verkehrswertgutachten hält das Finanzgericht für nicht schlüssig und daher zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nicht geeignet. Im Wesentlichen werden folgende Punkte angeführt:


–    Für Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren sind Vergleichsgrundstücke nur geeignet, wenn sie sich in einem preislich homogenen Vergleichsraum befinden, was im Gutachten darzulegen ist.
–    Die bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte ist nicht ausreichend. Der Gutachter hatte ausgeführt, er habe „über Bing“ über den Modus „Vogelperspektive“ alle Objekte von vier Seiten „mit guter Auflösung“ „zeitnah“ betrachten können. Eine virtuelle Besichtigung könne für die Vergleichbarkeit entscheidende Faktoren wie den Lärmpegel, die soziale Struktur der Umgebung, die Lagegegebenheiten und das gesamte Erscheinungsbild nicht erfassen.
–    Auch die Anonymisierung der Vergleichsgrundstücke im Gutachten (keine Angabe der Anschrift) ist schädlich.
–    Gebäude mit ausgebautem und mit nicht ausgebautem Dachgeschoss sind nicht vergleichbar. Ist der Ausbaustand eines Vergleichsobjekts nicht bekannt, ist dieses nicht geeignet.


Hinweis:
Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts anhand eines Bewertungsgutachtens kann in nicht wenigen Fällen sinnvoll sein. Zu beachten sind dann allerdings die Kosten für das Wertgutachten. Ein solches Bewertungsgutachten wird nur dann anerkannt, wenn dies ordnungsgemäß erstellt wurde. Ein Gutachten muss aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar sein sowie nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt sein.