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Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum PDF Drucken

Bei Vermietungsobjekten wird oftmals in den ersten Jahren nach dem Erwerb auf Grund der steuerlichen Abschreibung und von Fremdfinanzierungszinsen ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen, also ein Verlust erzielt. Dieser ist bei einem auf Dauer angelegten Mietverhältnis steuerlich abzugsfähig, kann also mit anderen Einkünften verrechnet werden. Dies gilt auch dann, wenn eine Wohnung an nahe Angehörige, wie z.B. Kinder vermietet wird, vorausgesetzt, das Mietverhältnis wird steuerlich anerkannt. Voraussetzung hierfür ist, dass die getroffenen Vereinbarungen einem Fremdvergleich standhalten und tatsächlich durchgeführt werden.


Besonderheiten sind allerdings dann zu beachten, wenn die Wohnungsüberlassung verbilligt erfolgt. Hierzu ist folgende Unterscheidung gesetzlich festgelegt:


–    Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, so gilt die Wohnungsvermietung als voll entgeltlich, was zur Folge hat, dass Werbungskosten in vollem Umfang geltend gemacht werden können.


–    Beträgt das Entgelt für die Wohnungsüberlassung dagegen weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, so ist die Vermietung aufzuteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, was zur Folge hat, dass die Werbungskosten nur anteilig entsprechend der Entgeltlichkeitsquote geltend gemacht werden können.
Bei der verbilligten Wohnungsüberlassung an Angehörige wird das Bestreben regelmäßig sein, die 66 %-Grenze zu erreichen bzw. geringfügig zu überschreiten, um den Werbungskostenabzug in vollem Umfang zu sichern. In der Praxis ist die Ermittlung der 66 %-Grenze immer wieder strittig. Der Bundesfinanzhof hatte mit Urteil vom 10.5.2016 (Aktenzeichen IX R 44/15) hierzu grundlegend entschieden, dass insoweit maßgebend die Bruttomiete ist, also die Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Dabei ist auf die ortsübliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung abzustellen.


Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat dies mit Urteil vom 19.7.2017 (Aktenzeichen 3 K 3144/15) nun für in der Praxis vielfach anzutreffende Vertragsklauseln weiter präzisiert. Entschieden wurde Folgendes:


–    Zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bieten vom örtlich zuständigen Finanzamt angelegte Mietpreissammlungen mit Vergleichswerten, die in Besteuerungsverfahren anderer Stpfl. gewonnen wurden, eine geeignete Schätzgrundlage. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Gemeinde keinen Mietspiegel erstellt hat und soweit die Vergleichsobjekte hinsichtlich örtlicher Lage, Wohnungsgröße und Ausstattung mit dem zu bewertenden Objekt vergleichbar sind.


Hinweis:
Die Schätzung der Vergleichsmiete auf Basis der eigenen Mietpreissammlung kommt grds. nur dann in Frage, wenn der Stpfl. keine verlässlichen Nachweise zur Marktüblichkeit der von ihm vereinbarten Miete vorbringen kann. Daher ist für eine ausreichende Dokumentation der vereinbarten Miete Sorge zu tragen.


–    Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Bruttowarmmiete, bei der die tatsächlichen Betriebskosten nicht mit dem Mieter abgerechnet werden, so ist zur Ermittlung der ortsüblichen (Bruttowarm-)Miete die Nettokaltmiete nicht um die im jeweiligen Besteuerungszeitraum tatsächlich entstandenen Betriebskosten zu erhöhen; vielmehr ist der Anteil der (warmen) Betriebskosten mit einem Wert zu schätzen, dessen Höhe sich an den Verhältnissen bei Mietvertragsabschluss orientiert.


–    Die vertragliche Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter führt zu einem Zuschlag zur ortsüblichen Marktmiete, da diese in aller Regel aus Mietverhältnissen abgeleitet wird, bei denen der Mieter für die Schönheitsreparaturen aufzukommen hat. Im Urteilsfall hielt das Gericht einen Zuschlag in Höhe von 10 % für angemessen.


Hinweis:
Die Ermittlung der ortsüblichen Miete und die daraus abgeleitete Entgeltlichkeitsquote sollte der Stpfl. sorgfältig dokumentieren. Einfach ist dies dann, wenn in dem Objekt vergleichbare Wohnungen an fremde Dritte vermietet werden. Ansonsten muss anhand des Mietspiegels oder von Angeboten für vergleichbare Wohnungen die ortsübliche Miete ermittelt werden. Im Zweifel sollte die 66 %-Grenze vorsichtshalber nicht vollständig ausgereizt werden. Es ist eine regelmäßige Überprüfung erforderlich, ob Anpassungen der Miete auf Grund eines geänderten örtlichen Mietspiegels angezeigt sind.