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Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie PDF Drucken

Der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie ist für steuerliche Zwecke aufzuteilen auf den Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits, da nur das Gebäude der Abschreibung unterliegt. Das Urteil des Finanzgerichts Köln vom 10.11.2016 (Aktenzeichen 6 K 110/12) verdeutlicht, welche Bedeutung diese Frage in der Praxis hat.
Im Urteilsfall ging es um zwei im Jahr 2009 angeschaffte, gemischt genutzte Mehrfamilienhäuser mit zwei Gewerbe- und 14 Wohneinheiten bzw. drei Gewerbeeinheiten und 16 Wohneinheiten. In den Kaufverträgen waren lediglich die Gesamtkaufpreise vereinbart. Der Stpfl. ermittelte nach dem Sachwertermittlungsverfahren Gebäudewertanteile jeweils von ca. 80 % des Gesamtkaufpreises und ermittelte auf dieser Basis die Abschreibungen. Das Finanzamt nahm dagegen anhand des Ertragswertverfahrens Gebäudewertanteile von lediglich ca. 50 % an, so dass sich entsprechend geringere Abschreibungsbeträge ergaben.


Das Finanzgericht bestätigt die Ansicht des Finanzamts und kommt zu folgenden Ergebnissen:


–    Das Finanzamt durfte die auf den Grund und Boden und das Gebäude entfallenden Kaufpreisanteile schätzen. Denn es fehlte eine im Kaufvertrag dokumentierte Einigung der Vertragsparteien über den Grundstücksanteil im Gesamtkaufpreis, die grundsätzlich der Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude zu Grunde zu legen war, solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestanden.


–    Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die zur Ermittlung von Grundstückswerten nach dem Baugesetzbuch ergangen ist, entsprechend herangezogen werden. Nach diesen Vorgaben ist der Verkehrswert mithilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert-, des Sachwertverfahrens oder mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Welches dieser – gleichwertigen – Wertermittlungsverfahren jeweils anzuwenden ist, ist nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu entscheiden.


–    Das Ertragswertverfahren, welches insbesondere an die nachhaltig zu erzielenden Erträge aus der Nutzung des Objekts anknüpft, kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z.B. bei Mietwohngrundstücken und gewerblich genutzten Immobilien. Das Sachwertverfahren ist demgegenüber in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind, wie z.B. bei selbstgenutzten und vermieteten Eigentumswohnungen.


–    Vorliegend spricht bereits die Art der Wertermittlungsobjekte, nämlich gemischt-genutzte Grundstücke mit einer Vielzahl von Wohneinheiten neben den zwei bzw. drei Gewerbeeinheiten für die Anwendung des Ertragswertverfahrens. Es entspricht auch den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs, dass bei derartigen Immobilien mit einer großen Zahl von Wohneinheiten (hier 14 bzw. 16) bei der Preisbildung die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht und nicht die Ersatzbeschaffungskosten der Objekte preisbestimmend sind.


Hinweis:
In der Praxis sollte tunlichst eine objektiv vertretbare Aufteilung des Gesamtkaufpreises bereits im Kaufvertrag erfolgen.